כרגע מחכות לכם 1762 דירות באתר

מאמרי נדל"ן

משכנתא - מטרות

המשכנתא - מטרות, שימושים ומקורות
נכתב ע"י עודד איתן – יועץ משכנתאות

משכנתא מהי ? בלשון העם - משכנתא היא הלוואה הניתנת
לזמן ארוך, ואשר להבטחת פירעונה משעבד הלווה נכס לטובת המלווה. המשמעות המשפטית
של המושג משכנתא לענייננו היא רישום, שעבוד על נכס בלשכת רישום מקרקעין
(הטאבו), לטובת המלווה, להבטחת פירעונה של ההלוואה. שעבוד הנכס מהווה את הבטוחה
העיקרית, אשר מבקש המלווה לקבל כנגד מתן ההלוואה.
רישום המשכנתא ימנע מבעל הנכס המשועבד לבצע פעולות כלשהן בנכס - כגון מכירתו או
העברתו לאחרים, בטרם נפרעה אותה ההלוואה - פירעון מלא ומוחלט ובטרם התקבל על כך
אישור בכתב מאת המלווה.
המלווה (בנק למשכנתאות , בנק מסחרי, חברת ביטוח או כל גורם אחר), רשאי לגבות
מהלווה את החוב על ידי מימוש המשכנתא, אם לא עמד הלווה בתנאי פירעון התשלומים
ואם נבצר מהמלווה לגבות את הכספים בדרך אחרת.
במקרה כזה, יהיה רשאי המלווה להעמיד את הנכס המשועבד למכירה ולהשתמש בכספים
שיתקבלו ממכירתו, לשם פירעונה של ההלוואה. מטרות ושימושים הצרכן מבקש לקבל את
הסכום הדרוש לו, לתקופה רצויה, בריבית הנמוכה ביותר ובתשלומים נוחים, זאת כדי
לממש את העסקה שתכנן לעשות וכדי לעמוד בהתחייבויותיו הכספיות לאורך זמן.
המשכנתא באה לענות על צרכיו אלה. המשכנתא ניתנה למטרות מימון מרובות ומגוונות :

1.. לרכישת דירה ראשונה ע"י חסרי דירה, כמו עולים חדשים וזוגות צעירים.
2.. לרכישת דירה ע"י ההורים לילדיהם, או לסיוע לרכישתה - כנגד שיעבוד דירת
ההורים.
3.. לרכישת דירה אחרת, לשם שיפור תנאי דיור. במקרה כזה תשמש מכירת הדירה
הנוכחית כמקור מימון חלקי, ואילו המשכנתא תגשר על פער המימון, במלואו או בחלקו.
4.. לרכישת מגרש ופיתוחו.
5.. לרכישת בית מגורים.
6.. לבניה עצמית של בית מגורים.
7.. לשיפוץ או להרחבת הנכס הקיים.
8.. לרכישת נכס עסקי, כגון משרד, חנות, מרפאה, מבנה המשמש לתעשייה או למלאכה,
לרכישת דירה כהשקעה וכיו"ב.
9.. למטרה שאינה השקעה בנכסי דלא ניידי כנגד שיעבוד דירת המגורים, כגון רכישת
רכב, קניית ריהוט וציוד לבית, נסיעה לחו"ל מימון אירוע משפחתי או כל מטרה אחרת
שתאושר ע"י המלווה. חובה להגדיר את המטרה בעת הגשת הבקשה להלוואה ולהוכיחה
במסמכים.
בדרך כלל יימנעו המלווים מלאשר משכנתא למטרות של הון חוזר, לפעילות שוטפת של
עסק או לפירעון חובות קצרי מועד. לווים שהוגבלו בחשבונות הבנקים שלהם, או כאלה
העמוסים בהלוואות קודמות, או שפיגרו בתשלומיהם, ייתקלו בקשיים באישור בקשותיהם
למשכנתא. הביטחונות המלווים יידרשו להמציא להם ביטחונות לשם הבטחת פירעון
ההלוואה.
1. שיעבוד הנכס, כמפורט לעיל. רישום מוסדר של הנכס הנרכש חשוב לא רק לבנק אלא
בעיקר לרוכש.
2. הוכחת יכולת החזר : על הלווים יהיה להוכיח במסמכים כי ביכולתם לפרוע את
המשכנתא באופן סדיר ושוטף. הם ידרשו להציג בפני המלווים תלושי משכורת עדכניים,
או אישורים מרואה חשבון על הכנסתם השנתית, אם הם עצמאיים, ומסמכים אחרים.
3. ערבים. בעקבות התיקון לחוק הערבות חלה חובה על הבנקים בהלוואות לדיור עד
לסכום הקבוע בחוק, להפעיל תחילה אמצעי גבייה נגד הלווים עצמם ונגד נכסיהם
המשועבדים, בטרם יפנו לערבים להלוואה. אם הלווים מפגרים בתשלומיהם באופן תדיר,
בכך מפירים את הסכם ההלוואה כולה (או לפחות את פירעון חוב הפיגורים). הבנקים
ינקטו נגדם בכל האמצעים העומדים לרשותם, כגון עיקול שכר ומיטלטלין, ואף יפנו
לבית המשפט לשם "מימוש המשכנתא" ומכירת הנכס המשועבד לשם פירעון ההלוואה. רק אם
נותרה יתרת חובה לאחר מיצוי כל האפשרויות הללו תידרש יתרה זו מהערבים והיא
תחולק שווה בשווה ביניהם. לפיכך - אם שיעור המימון, כלומר - סכום ההלוואה ביחס
לשווי הנכס המשועבד, יהיה נמוך - יימנע הבנק במקרים מסוימים מלבקש ערבים
להלוואה.
לעומת זאת בהלוואות בהן קיים שיעור מימון גבוה או שחלק מההלוואה ניתנה מכספי
הממשלה (ל"זכאים") ידרשו הלווים בחלק מהבנקים להמציא ערבים, להנחת דעתו של
הבנק.
כיום, בניגוד לעבר, מקילים בתי המשפט במתן היתרים למימוש משכנתא. החזר המשכנתא
המשכנתא מוחזרת ע"י הלווים באמצעות מתן הוראות קבע לחשבונם בבנק המסחרי להם,
לפיה מחויב חשבון הצ'קים שלהם בסכום התשלום החודשי. בחלק מהבנקים ניתנה האפשרות
לפרוע את התשלומים על חשבון ההלוואה באמצעות גביית בנק מפוצלת בין מספר משלמים,
כמו הורים וילדיהם. כך יוכלו הלווים לחלוק עם בני משפחותיהם בנטל התשלומים.
תעודת זכאות תעודת הזכאות היא מסמך ממשלתי, המפרט בתוכו את קבוצת הזכאות עליה
אתם נימנים ואת גובה הסיוע לו תהיו זכאים, עפ"י אחת מתוכניות הסיוע של משרד
הבינוי והשיכון.
הסיוע יינתן לזכאים לו באחד מסניפי הבנקים למשכנתאות, אך ורק כנגד תעודת הזכאות
לסיוע בדיור. ניתן להירשם לקבלת תעודת זכאות בכל אחד מסניפי הבנקים למשכנתאות.
לצורך ההרשמה בבנק הביאו עמכם תעודת זהות, תעודת עולה (לעולים חדשים בתקופת
זכאותם בלבד), אישור שירות בצה"ל, (למי ששירת בצה"ל) פרטים על אחים ואחיות (ת.
ז., כתובות מגורים, תאריכי לידה, תעודת נישואין),וכל מסמך אחר התומך בבקשה, לפי
העניין. גרוש/ה ימציא/תמציא תעודת גירושין שקיבלה תוקף של פסק דין.
תוקף תעודת הזכאות היא לשנה אחת מיום הנפקתה. אם פג תוקף התעודה לפני מימוש
הסיוע , עליכם לבקש את הבנק לחדשה. כן ניתן לעדכן פרטים בתעודה גם לפני תום
תוקפה, אם חלו שינויים בהם, כגון הולדת ילד נוסף ועוד. הסיוע מכספי הממשלה
לזכאים ניתן בתנאים הנקבעים ע"י הממשלה. הסיוע מורכב מהלוואה בתנאים מיוחדים
ולעיתים גם ממענק מותנה. ההלוואות לזכאים צמודות למדד המחירים לצרכן, במלואן או
בחלקן, לפי סוג הסיוע, והן נושאות ריבית שנתית הנקבעת ע"י הממשלה. פרטים בבנקים
למשכנתאות. "הלוואות משלימות" מכספי הבנק לזכאי משרד הבינוי והשיכון בגלל
מגבלות תקציביות אין הממשלה יכולה להיענות למלוא צרכי המימון של הזכאים ולגשר
על פער המימון שבין מחירי הדירות לבין האמצעים המוגבלים העומדים לרשות מרבית
הזוגות הצעירים, העולים החדשים וקבוצות זכאים אחרות. הבנקים למשכנתאות נענו
לבקשת הממשלה ומעמידים לרשות הזכאים הלוואות משלימות מאמצעיהם , בתנאים
מועדפים. סכום ההלוואה המשלימה ותנאיה נקבעים בהתחשב בטיב הביטחונות שתעמידו
לרשות הבנק, ביכולת ההחזר שלכם, במחיר הדירה , במיקומה ובטיבה. ובכן, סכום
המשכנתא לזכאים אינו מספיק לכם ? אינכם זקוקים לסכום נוסף , להשלמת מימון רכישת
הדירה? הבנקים למשכנתאות יעמידו לרשותכם "הלוואה משלימה" מכספי הבנק, בתנאים
נוחים, לפי הקריטריונים הנהוגים בכל בנק. "הלוואות חופשיות" מכספי הבנק לשאינם
זכאים אינכם זכאים "להלוואת לזכאים" ? אתם רוכשים דירה נוספת ? אתם מסייעים
לילדכם לרכוש דירה ? אתם רוכשים נכס אחר כגון חנות, משרד, מרפאה, עסק ? אתם
מבקשים הלוואה למטרה אחרת כנגד שיעבוד דירתכם ? הבנקאים למשכנתאות, הבנקים
המסחריים או חברות הביטוח יעמידו לרשותכם, כפוף לנוהליהם, "הלוואה חופשית"
מאמצעיהם.
תנאי "הלוואה חופשית" נקבעים על ידם עפ"י שיקול דעתם ותנאי המשק. לווים בעלי
כושר החזר גבוה, או קבוצות לווים גדולות ייהנו מתנאים מועדפים בשיעורי הריבית,
בשיעורי המימון ובמספר הערבים שיידרשו להביא. סל המימון בניית תוכנית מימון
אישית לביצוע הרכישה. אני יודע כי אתם להוטים לבצע העסקה - לחתום על הסכם רכישת
דירה או בניית הבית או כל עסקה אחרת, בטרם תישמט מידיכם. אבל אנא ! סוף מעשה
במחשבה תחילה. בנו מראש תוכנית מימון אישית לביצוע עסקה התואמת את יכולתם ואת
צרכיכם.
בידקו : · מהו ההון העצמי העומד לרשותכם ? · מהן ההוצאות הנלוות למימון העסקה,
כגון תשלומי מס רכישה, דמי תיווך · כ"ט עו"ד, מימון ערבות עפ"י חוק מכר דירות
ועוד ? כלומר - מהו המחיר · אמיתי שתדרשו לשלם כתמורה מלאה לביצוע העסקה ? ·
מהו סכום המשכנתא שדרוש לכם ? · מהו כושר ההחזר החודשי שלכם ? מהו הסכום המרבי,
לו תוכלו להתחייב כתשלום חודשי ע"ח פירעון המשכנתא. זאת יש לזכור - המשכנתא
צמודה בדרך כלל למדד המחירים לצרכן, מדי חודש בחודשו עליכם לפרוע אותה בהתאם
להוראת הקבע שנחתם לבנק שלכם, בראשית כל חודש ובאופן סדיר. האם גם הכנסתכם
סדירה וקבועה ? האם היא צמודה למלוא עליית המדד, או נשחקת לפרקים ? קחו בחשבון
התחייבויות נוספות שקיבלתם על עצמכם, כמו תשלומים עבור רכישת ציוד וריהוט
לדירה, או חובות אחרים. ובעיקר עליכם לכלכל משפחה ולממן את הוצאות מחייתה
השוטפות.
יש כמו כן, לקחת בחשבון, בעת בניית תוכנית המימון האישית, שינויים בלתי צפויים
אשר ישפיעו על ההכנסה המשפחתית הפנויה. לעיתים, קטנה הכנסת המשפחה והוצאותיה
גדלות כמו למשל בעת חופשת לידה במזל"ט ללא תשלום, או חלילה עקב פיטורים והפסקת
עבודה. את כל אלה ועוד, יש להביא בחשבון בעת בניית תוכנית מימון אישית לביצוע
עסקת רכישת דירה, או כל עסקה אחרת אשר נשענת על מימון בעזרת משכנתא. מה בין בנק
לבנק ובין בנק לחברת ביטוח ? התחרות בין הבנקים למשכנתאות (אשר עליהם נוספו
באחרונה חברות ביטוח ובנקים מסחריים) מביאה לעיתים להפחתה בשיעורי הריבית,
לגיוון במסלולי הריבית והמוצרים (סוגי המשכנתאות) ולהעלאת רמת השירות לציבור
הלקוחות. תנאי "ההלוואות לזכאים" זהים ונקבעים ע"י הממשלה, אולם תנאי "ההלוואה
המשלימה" או ההלוואה החופשית, מכספי הבנק, שונים בדרך כלל מבנק לבנק ומחברת
ביטוח לרעותה, שערי הריבית, מסלוליה, סוגי ההלוואות ורמת השירות שונים מגורם
מממן למשנהו. הבנקים למשכנתאות, הבנקים המסחריים וחברות הביטוח יציעו לכם מבחר
ניכר של הלוואות מכספיהם, בריבית קבועה או משתנה, לתקופות פירעון קצרות או
ארוכות יותר וכן סוגים שונים של משכנתאות.
שערי הריבית על כספי הבנק יהיו שונים, כאמור מגורם אחד למשנהו, תנאי ההחזר יהיו
מגוונים, שיעורי המימון לא יהיו זהים, רמות השירות תהיינה שונות בתכלית מסניף
לסניף. לכן - חשוב לבדוק היטב את תנאי ההלוואות בשוק המשכנתאות ואת טיב השירות
המוצע לכם.
כבר נאמר לעיל : לכם כצרכנים, חשוב לקבל את סכום ההלוואה הדרוש, לתקופה הרצויה,
בריבית הנמוכה ביותר ובתשלומים נוחים, כדי שתוכלו לממש את העסקה ולעמוד
בהתחייבויותיכם הכספיות לאורך זמן ובזמן הנכון. חברות ביטוח אינן מטפלות
בתעודות זכאות ובהלוואות לזכאים ושיעור המימון שם מוגבל. שער הריבית שערי
הריבית על הלוואות הניתנות לזכאי משרד הבינוי והשיכון מכספי תקציב המדינה,
נקבעים ע"י הממשלה, שיעורי הריבית, התעריפים על ההלוואות החופשיות, נקבעים על
ידי כל בנק או חברת ביטוח בהתאם לשיקוליהם העסקיים. שיעורי המימון גורם נכבד
בבחירת הבנק הוא שיעור המימון, כלומר- מהו סכום ההלוואה שמוכן הבנק לאשר
ללווים. הבנק יתחשב בנתונים הבאים :
1. מחיר הנכס הנרכש.
2. טיב הביטחונות (מיקום הנכס וטיבו, האם ניתן לרשום משכנתא בטאבו, טיב ערבים).
3. יכולת ההחזר של הלווים.
4. גובה ההלוואה לזכאים.
5. הסכום המבוקש מכספי הבנק (כמשלימה או כהלוואה חופשית).
בדרך כלל לא ייקחו הבנקים סיכונים מיותרים. זכאים יוכלו לקבל שיעורי המימון
משולבים (כספי בנק וכספי תקציב לזכאים) מוגדלים.
לא זכאים ייהנו משיעורי ריבית מוגבלים מכספי הבנק, (בדרך כלל עד %60ממחיר הנכס
המשועבד או משוויו עפ"י הערכת שמאי-בנק). ניתן להגדיל את שיעורי המימון על ידי
שיעבוד נכס נוסף כגון את דירת ההורים או דירה השייכת לבן משפחה אחר. כך ניתן
להגיע , כפוף ליכולת ההחזר, לטיב הלווים ולביטחונות, למימון מלוא מחיר הנכס
הנרכש באמצעות משכנתא, כפוף להסכמתו של הבנק. חשוב לזכור, כי קבלת משכנתא
מאפשרת מימוש העסקה לאלתר ובניית לוח תשלומים נוח לתקופה ארוכה. קבלת המשכנתא
מאפשרת להימנע מקבלת הלוואות קצרות מועד ומעיקות. פריסת התשלומים לזמן ארוך,
התאמתם ליכולת ההחזר ופיצול התשלומים בין ההורים לילדיהם במידת הצורך, יהוו
תכנון נכון יותר של חייה הכלכליים של המשפחה. השוק רחב - הגורמים המממנים
(בנקים למשכנתאות, בנקים מסחריים וחברות הביטוח) מציפים אתכם בהצעות מפתות
ובמוצרים רבים ומגוונים. מהי המשכנתא הטובה ביותר ? היכן לקחת אותה ? האפשרויות
רבות. כדאי להיוועץ במומחה בטרם קבלתם החלטה סופית ובטרם חתמתם על עסקה.
היוועצו בגורם מקצועי בבנק או בחברת הביטוח בהם בחרתם או ביועץ בלתי תלוי
למימון משכנתאות.

הכותב היה משך שנים רבות עובד בכיר בבנק טפחות ומשמש כיום
כיועץ ליזמים, לקבלנים ולרוכשין בנושאי מימון, משכנתאות וליווי פיננסי לבניה.


חזרה למאמרי נדל"ן
לוח ד.ש.א. - כבר 30 שנה אנשים מוצאים דירות דרכינו
מי אנחנו | טיפים להשכרת דירות | שימושון | כיתבו אלינו | תקנון האתר | דירות להשכרה | מפת האתר
דירות להשכרה בתל-אביב |  דירות להשכרה בירושלים  |  דירות להשכרה בחיפה |  דירות להשכרה בראשון-לציון  |  דירות להשכרה בבאר-שבע  |  דירות להשכרה ברמת-גן  |  דירות להשכרה בגבעתיים  |  דירות להשכרה בחולון ובת-ים  |  דירות למכירה בתל-אביב |  דירות למכירה בירושלים  |  דירות למכירה בחיפה |  דירות למכירה בראשון-לציון  |  דירות למכירה בבאר-שבע  |  דירות למכירה ברמת-גן  |  דירות למכירה בגבעתיים  |  דירות למכירה בחולון ובת-ים  |  דירות לשותפים בתל-אביב |  דירות לשותפים בירושלים  |  דירות לשותפים בחיפה |  דירות לשותפים בראשון-לציון  |  דירות לשותפים בבאר-שבע  |  דירות לשותפים ברמת-גן  |  דירות לשותפים בגבעתיים  |  דירות לשותפים בחולון ובת-ים
1net – הקמת אתר ודפי נחיתה Osh Design – עיצוב