כרגע מחכות לכם 1762 דירות באתר

מאמרי נדל"ן

ביטול הפטור על שכירות
 
ביטול הפטור על השכרת דירות: השכבות החלשות יפסידו
 

נכתב על ידי דר' אברהם אלתר   [ 19/12/2005 ]
[ נצפה 2159 פעמים ]

פטור המס על הכנסות מהשכרת דירת מגורים מקורו בהוראת שעה שנחקקה ביוני 1990, על רקע מצוקת הדיור בתקופת העלייה הגדולה ממדינות חבר העמים. המטרה המוצהרת, באותו הזמן, היתה לעודד בעלי דירות, שאינן משמשות למגורי בעליהן, להשכירן ובתוך כך להגדיל את היצע הדירות להשכרה.
צוק העיתים? צו השעה? לא בהכרח. המטרות בגינן חוקק החוק - הגדלת היצע דירות המגורים להשכרה והקלת מצוקת המחסור בדירות - היו ונשארו רלוונטיות גם כיום, שנים לאחר שוך גלי העלייה. הסיבות בעטין הוארכה הוראת השעה במהלך השנים (1990 עד 2004), כל פעם לשנה נוספת, בעינן עומדות.

הוראת השעה איננה מקנה פטור מוחלט ממס. יחיד שמשכיר דירות מגורים בישראל, שאינן משמשות בעסקו, לשוכר שהוא יחיד או חברה שאישר נציב מס הכנסה, פטור ממס על הכנסה זו רק עד לתקרה הקבועה בחוק (להלן - התקרה). בשנת המס 2004 עמדה התקרה על סך של 7,390 שקל לחודש, בשנת 2005 הופחתה התקרה ל-5,543 שקל (75% מסכום התקרה ב-2004) ובשנת 2006 צפויה תקרת הפטור להסתכם לסך של 3,695 שקל (50% מסכום התקרה ב-2004). תקרת הפטור מתייחסת להכנסה מדמי שכירות ברוטו, קרי לפני ניכוי הוצאות.

משכיר שחורג מהתקרה (ולעניין זה תילקח בחשבון גם הכנסה משכ"ד של בן זוג המתגורר עם המשכיר בדירה וכן הכנסת שכ"ד של ילדו הקטין), לא זו בלבד שעליו לשלם מס מלא על החריגה (שבין סכום הפטור וסכום התקבול), אלא שכקנס אף יוקטן סכום הפטור לגביו, בגובה החריגה. ההשלכות של הקטנת הפטור הן, שבגין כל שקל נוסף של תקבול מעל לסכום התקרה הפטור, ישולם מס של 1 שקל.

עלות הפטור למדינה, כפי שחושבה באוצר, היא כ-600 מיליון שקל לשנה. עולה השאלה, האם עלות זו מוצדקת והאם לא מן הראוי לבטל כליל את הפטור, או, למצער, למזער את העלות בדרך של הקטנת תקרת הפטור (כפי שאכן נעשה).

לחלק מחברי בית הנבחרים תשובה נחרצת בעניין. בימים אלו מונחת על שולחן הכנסת הצעת חוק פרטית שיזם ח"כ אהוד רצאבי ושעברה ב-16.11.05 בקריאה טרומית במליאה (בניגוד לעמדת הממשלה). הצעת החוק לא רק שמבקשת להפוך את הוראת השעה להוראה קבועה (מהטעם שמנגנון הקניית הפטור במסגרת הוראת שעה שתוקפה מוארך מידי שנה, בדיעבד, לאחר שתם תוקפה, יוצר אי ודאות במשק), אלא אף מוצע לבטל את ההוראה שהביאה להקטנת תקרת הפטור (החל מ-2005).

בניגוד למקטרגים, הטוענים כי אין כל הצדקה להעניק את הפטור שכן הוא מעשיר את העשירים, סוברים יוזמי הצעת החוק, ובצדק, כי ביטול הפטור עלול לשנות לרעה את מאזן הכוחות בשוק השכרת הדירות, ולהביא, בסופו של יום, לפגיעה דווקא בשכבות החלשות. מספר נימוקים לכך:

ראשית, וזה העיקר, עצם קיומו של הפטור מביא להפחתה מסוימת במחירי שכר הדירות למגורים. ביטול הפטור או הקטנת התקרה (באופן הפוגע מהותית בגובה הפטור), יעביר משכירי דירות רבים למצב של חבות במס. עלות המס הנוספת תגולגל על השוכרים והדבר יביא לעליית מחירי השכירות ולהתייקרות מדד המחירים לצרכן (שוק ההשכרה מהווה אחד הפרמטרים ליוקר המחיה).

שנית, קיומו של הפטור חשוב, כי הוא יוצר תמריץ חיובי לבעלי הון לרכוש מלאי דירות למטרות השקעה. ככל שתקרת הפטור גבוהה יותר, יותר בעלי דירות יטו להשכירן, משום שההכנסה הפנויה שתיוותר בידם תגדל. תמריץ זה נחוץ משום שחלופות ההשקעה המתחרות (למשל ריבית בשוק ההון) עשויות להניב לבעלי ההון תשואה גבוהה בסיכון נמוך יותר. יש לזכור, כי השקעה בדירה להשכרה מגלמת בתוכה סיכונים ייחודיים (למשל חשש כי לא ניתן יהיה לפנות את הדיירים) ו"כאב ראש" מוגבר (הנובע מההחזקה השוטפת של הדירה ומהטיפול בפחת הפיסי - סיוד, תיקונים וכיוצ"ב).

שלישית, לביטול הפטור השלכות מעשיות גם על מידת ה"חיכוך" של משכירי דירות עם רשויות המס. בעוד שמסלול הפטור (למי שאינו עובר את סכום התקרה) אינו מחייב כל אינטראקציה עם רשויות המס, ביטולו יחייב משכירי דירות במגע תדיר ושוטף עם הרשויות (פתיחת תיק, תשלום מקדמות וכו'). גזירה זו תוטל כאבן רחיים על צווארם ותרתיע רבים מבעלי ההון מכניסה לאפיק השקעה זה.

רביעית, פעמים רבות השכרת הדירה מניבה הפסד לבעליה (בשל הוצאות המימון והפחת), כך שאוצר המדינה ממילא לא אמור להתעשר מכך. ביטול מסלול הפטור יאלץ את אותם משכירים לשאת בעלויות מיותרות, הנובעות מהצורך בעזרה מקצועית בטיפול בהוצאות ובניכוין.

לסיכום, נראה כי אובדן הכנסות המדינה כתוצאה מהענקת הפטור על השכרת דירות מגורים גובר על הרעות החולות הכרוכות בביטולו. בניגוד לדעה הרווחת, כי הפטור מיטיב עם העשירים ולכן אין כל הצדקה להמשיך לקיימו, נראה כי המפסידים הגדולים מביטולו יהיו דווקא אנשי השכבות החלשות.

 

נכתב על ידי אברהם אלתר

מקור המאמר: www.Articles.co.il - מאמרים לשימוש חופשי  


חזרה למאמרי נדל"ן
לוח ד.ש.א. - כבר 30 שנה אנשים מוצאים דירות דרכינו
מי אנחנו | טיפים להשכרת דירות | שימושון | כיתבו אלינו | תקנון האתר | דירות להשכרה | מפת האתר
דירות להשכרה בתל-אביב |  דירות להשכרה בירושלים  |  דירות להשכרה בחיפה |  דירות להשכרה בראשון-לציון  |  דירות להשכרה בבאר-שבע  |  דירות להשכרה ברמת-גן  |  דירות להשכרה בגבעתיים  |  דירות להשכרה בחולון ובת-ים  |  דירות למכירה בתל-אביב |  דירות למכירה בירושלים  |  דירות למכירה בחיפה |  דירות למכירה בראשון-לציון  |  דירות למכירה בבאר-שבע  |  דירות למכירה ברמת-גן  |  דירות למכירה בגבעתיים  |  דירות למכירה בחולון ובת-ים  |  דירות לשותפים בתל-אביב |  דירות לשותפים בירושלים  |  דירות לשותפים בחיפה |  דירות לשותפים בראשון-לציון  |  דירות לשותפים בבאר-שבע  |  דירות לשותפים ברמת-גן  |  דירות לשותפים בגבעתיים  |  דירות לשותפים בחולון ובת-ים
1net – הקמת אתר ודפי נחיתה Osh Design – עיצוב